Prestito ipotecario vitalizio: che cos’è?

Sono scattate dal 2 marzo le nuove norme per la concessione di prestiti agli ultrasessantenni a condizione che insieme al bisogno di liquidità, abbiano anche una casa intestata a loro. Le banche italiane con questa mossa potrebbero trasformarsi da istituti di credito quasi in società immobiliari, andando ad entrare in una di quelle ricchezze che sono da sempre un baluardo degli italiani: la casa. Con l’ultima versione del “prestito ipotecario vitalizio”, un altro prodotto finanziario che come altri in precedenza “ruota” attorno al mattone, le banche cercano di fare cassa, aiutate in questo dalle decisioni che sono state prese da parte del governo. Il cambiamento, rispetto a quanto previsto dalle operazioni denominate “leasing immobiliare”, sta nel fatto che la platea di destinatari del prestito è cambiata; non si tratta più dei giovani alle prese con la necessità di acquistare la prima casa, ma degli anziani che, tramite il loro immobile, desiderano avere a disposizione del denaro fresco, sia per aumentare il loro reddito, che, nella maggior parte dei casi, per pensare al futuro dei figli o dei nipoti. Un sistema che consente anche di evitare tutte quelle lungaggini che si presentavano quando una persona ipotecava la casa e poi la perdeva, lungaggini che vedevano coinvolti tribunali fallimentari e tribunali civili, e nelle quali tutti avevano da perdere. Un sistema che offre anche notevoli vantaggi per il finanziatore. Nel complesso del panorama italiano la partita che si sta aprendo è molto interessante per gli istituti di credito in quanto è stato stimato che il valore delle case di proprietà di persone over 60 è di 3 miliardi di euro, suddiviso tra 13 milioni di proprietari. I requisiti per poter accedere a questo tipo di prestito sono due: l’aver compiuto 60 anni, ed avere l’intestazione dell’abitazione che si intende dare in garanzia. E’ anche vero, però, ammettere che ci sono anche tante altre persone un po’ avanti con l’età che preferiscono utilizzare le polizze vita per tutelare i propri cari in caso di morte. Ma vediamo nel dettaglio come funziona questo prestito ipotecario vitalizio. Le banche possono effettuare un prestito per una cifra che non può superare il 50% del valore dell’immobile ipotecato. A parte questa garanzia, non saranno richiesti all’intestatario del prestito altre cose particolari e non ci sarà nemmeno l’obbligo di pagare delle rate fino al momento del suo decesso. Resta il fatto che per gli eredi il costo finale di questo prestito potrebbe rivelarsi molto alto e si potrebbe anche andare incontro a sorprese come la perdita della casa. Per quanto riguarda l’importo come detto, può essere al massimo del 50% partendo da un minimo del 10%, e questa percentuale sarà più alta in presenza di una maggiore età del contraente, in modo che, vista l’aspettativa di vita media italiana, sia minore il numero degli anni ipotizzabile per la cessazione del prestito. Nelle opzioni previste dal Regolamento che è stato pubblicato nello scorso febbraio, dopo che la norma venne approvata dal Parlamento circa un anno fa, c’è anche la possibilità di un accordo tra l’istituto di credito ed il cliente nel quale si stabiliscano delle rate di rimborso sia annuali che semestrali o comunque concordate tra le parti, il cui scopo è quello di abbattere parzialmente la cifra da dover restituire al momento del decesso del contraente, particolarmente per quanto riguarda le spese accessorie della pratica, come quelle di perizia o di assicurazione ed istruttoria, oltre che gli interessi. In questo modo gli eredi si troverebbero a dover far fronte solo al pagamento del capitale preso in prestito. Nel caso in cui non si concordi il pagamento di alcuna rata, il peso dovuto agli interessi cresce in maniera “esponenziale”. Se si prende come base un tasso fisso che oscilla tra il 6% ed il7%, nel giro di soli 10 anni il valore si raddoppia, in quanto le modalità di attuazione prevedono anche “l’anatocismo”, una modalità il cui utilizzo era stato annullato con la legge di Stabilità, ed in concreto rappresenta l’interesse sugli interessi. In questa maniera per chi sceglie questo metodo il calco degli interessi viene fatto, ogni anno, sul debito maturato che comprende anche gli interessi degli anni precedenti a quello di calcolo, invece che sul capitale di partenza. All’interno della norma ci sono poi altre due “regali” per gli istituti di credito. Il primo riguarda l’esonero per la banca della procedura esecutiva, quella che si avvia quando il prestito non viene pagato e quindi l’istituto di credito procede al pignoramento. In precedenza l’obbligo di questo procedimento dava il via ad una lunga diatriba, a volte anche della durata di più anni, gestita dal Tribunale, e nella quale tutti i creditori erano in partenza sullo stesso piano. Ora con il “prestito ipotecario vitalizio”, una volta che gli eredi non abbiano deciso cosa fare, vendere, oppure pagare il debito contratto, nel giro di 12 mesi, l’immobile diviene di proprietà della banca che può quindi effettuare la vendita, dando poi agli eredi solo una parte del maggiore guadagno avuto dalla vendita. Inoltre sarà un perito “indipendente”, ma scelto dalla banca e non dal Tribunale, a stabilire il valore in denaro a cui deve essere posto in vendita l’immobile. Visto tutto questo, per gli eredi la via più semplice, qualora l’importo da saldare sia maggiore del valore dell’immobile, resta quello di pagare soltanto la tassa di successione e lasciare alla banca la vendita della casa. Una ulteriore precisazione è data dalla situazione coniugale di chi vuole prendere il prestito; nel caso in cui la persona sia sposata o convivente da più di 5 anni, sulla richiesta di prestito occorre anche la firma del coniuge o del convivente. Una volta ottenuto il prestito, nella casa oggetto della garanzia ipotecaria non può risiedere nessuna persona, con esclusione di figli e badanti. L’offerta del prestito da parte degli istituti di credito deve essere eseguita in modo “trasparente”, presentando al contraente due simulazioni del “piano di ammortamento”, che prevedano il capitale e gli interessi maturati anno per anno, sia con il tasso stipulato al momento del prestito, che con un tasso maggiore in uno “scenario” con il rialzo dei tassi. Prima di procedere con la richiesta sarebbe opportuno approfondire l’argomento consultando, ad esempio, un articolo del ilSole24ore.